Aus Bauland wird Wohnraum.

Jedes Projekt beginnt mit einer Parzelle. Wir prüfen zuerst die harten Fakten: Einstufung im PAG der Gemeinde, bestehende oder erforderliche PAP-Verfahren, Zuschnitt, Topografie, Erschliessung, Zufahrt, Nachbarbebauung und die im Grundbuch eingetragenen Lasten.

Danach folgt die Marktseite: Welche Wohnungsgrössen verkaufen sich in dieser Gemeinde, zu welchem Preis pro Quadratmeter, an welche Käufergruppe? Genau hier zahlt sich aus, dass die Schwestermarke iMMOSOLUTIONS seit 2006 in denselben Gemeinden verkauft.

Erst wenn beide Seiten stimmen, machen wir ein Angebot. Ein Grundstück, für das wir keinen belastbaren Plan haben, kaufen wir nicht — und blockieren es auch nicht mit einer Option.

Die Machbarkeitsstudie übersetzt das Baureglement in Kubikmeter. Massgeblich sind die Kennzahlen des PAG: CUS (Grundflächenzahl der Nutzung), COS (Überbauungsgrad), CSS (versiegelte Fläche) und die Dichte an Wohneinheiten pro Hektar. Dazu kommen Gebäudehöhe, Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Grenzabstände, Baulinien und die vorgeschriebene Zahl an Stellplätzen.

Unser Architekt legt daraufhin zwei bis drei Varianten vor: maximale Ausnutzung, wirtschaftlich beste Variante und — häufig die realistischste — die Variante, die im Gemeinderat auch durchgeht. Für den Eigentümer bedeutet das Klarheit: Das Angebot beruht auf einer geprüften Rechnung, nicht auf einem Bauchgefühl.

Liegt die Parzelle in einem Gebiet mit PAP-Pflicht, muss vor der Baugenehmigung ein plan d’aménagement particulier ausgearbeitet und angenommen werden — als PAP «quartier existant» (QE) im gewachsenen Ortsbereich oder als PAP «nouveau quartier» (NQ) für neu zu erschliessende Flächen.

Ein PAP NQ durchläuft Gemeinderat, öffentliche Auslage mit Einspruchsfrist, Stellungnahmen der Fachbehörden und die Genehmigung des Innenministeriums. Danach folgen die convention d’exécution mit der Gemeinde, gegebenenfalls die Teilungsgenehmigung (autorisation de morcellement) und schliesslich die Baugenehmigung des Bürgermeisters.

Realistischer Zeithorizont: zwölf bis dreissig Monate, je nach Gemeinde und Komplexität. Diese Zeit — und die Vorleistungen für Architekt, Ingenieure, Gutachten und Gebühren — trägt der Entwickler. Der Verkäufer ist zu diesem Zeitpunkt längst bezahlt.

Gebaut wird nach den Anforderungen der aktuellen Energieeffizienzverordnung; Neubauten erreichen im Wohnbereich in der Regel die Klassen AA bis AAA. Standard sind heute Wärmepumpe, kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Dreifachverglasung, vorbereitete Ladepunkte für Elektrofahrzeuge und Photovoltaik auf geeigneten Dachflächen.

Die Vergabe erfolgt gewerkeweise an Unternehmen, mit denen wir bereits gebaut haben. Bauleitung, Sicherheits- und Gesundheitskoordination (coordinateur sécurité-santé) und Baustellenversicherung sind Pflicht — und in unserer Kalkulation von Anfang an enthalten, nicht als Nachtrag.

Neubauwohnungen werden in Luxemburg als vente en état futur d’achèvement verkauft: Der Käufer erwirbt das Grundstücksanteil sofort und das Bauwerk nach Baufortschritt, mit gesetzlich geregeltem Zahlungsplan.

Dazu gehören die garantie d’achèvement (Fertigstellungsgarantie einer Bank), die garantie de parfait achèvement für das erste Jahr, die zweijährige garantie biennale auf technische Ausrüstung und die zehnjährige garantie décennale auf tragende Bauteile und Dichtigkeit.

Vermarktet wird über iMMOSOLUTIONS — mit Verkäuferportal, digitaler Unterschrift und einem Team, das die Käuferseite kennt. Für den ehemaligen Grundstückseigentümer, der Einheiten im Tauschmodell erhalten hat, bedeutet das: Er kann seine Einheiten über denselben Kanal weiterverkaufen oder vermieten.

Ehrlichkeit an dieser Stelle ist wichtiger als Marketing. Der Entwickler trägt: Grundstückspreis, Planungskosten ohne Garantie auf Genehmigung, Bauzeit- und Materialpreisrisiko, Zinskosten und das Absatzrisiko. Der Verkäufer trägt nach dem notariellen Akt: nichts mehr.

Beim Tauschmodell (Grundstück gegen Wohnungen) verschiebt sich das Bild: Sie profitieren von der Wertsteigerung des fertigen Produkts, tragen aber das Zeitrisiko bis zur Fertigstellung mit. Deshalb sichern wir dieses Modell vertraglich ab — mit fixen Einheiten, festgelegtem Ausbaustandard, Fertigstellungstermin und Vertragsstrafen bei Verzug.