Du terrain à bâtir au logement.

Chaque projet commence par une parcelle. Nous vérifions d’abord les faits : classement au PAG communal, procédure PAP existante ou requise, forme, topographie, viabilisation, accès, constructions voisines et charges inscrites au registre foncier.

Vient ensuite le marché : quelles tailles de logements se vendent dans cette commune, à quel prix au mètre carré, auprès de quelle clientèle ? C’est ici que pèse l’expérience d’iMMOSOLUTIONS, qui vend dans les mêmes communes depuis 2006.

Ce n’est qu’une fois les deux volets validés que nous faisons une offre. Un terrain pour lequel nous n’avons pas de projet solide, nous ne l’achetons pas — et nous ne le bloquons pas non plus par une option.

L’étude de faisabilité traduit le règlement en mètres cubes. Les indicateurs déterminants figurent au PAG : CUS (utilisation du sol), COS (occupation du sol), CSS (scellement du sol) et la densité de logements par hectare. S’y ajoutent hauteur, nombre de niveaux pleins, forme de toiture, reculs, alignements et nombre d’emplacements exigés.

Notre architecte propose ensuite deux à trois variantes : exploitation maximale, variante économiquement optimale et — souvent la plus réaliste — celle qui passera en conseil communal. Pour le propriétaire, cela signifie de la clarté : l’offre repose sur un calcul vérifié, pas sur une intuition.

Si la parcelle est soumise à PAP, un plan d’aménagement particulier doit être élaboré et approuvé avant l’autorisation de bâtir — en PAP « quartier existant » (QE) dans le tissu bâti, ou en PAP « nouveau quartier » (NQ) pour les surfaces à urbaniser.

Un PAP NQ passe par le conseil communal, l’enquête publique avec délai de réclamation, les avis des administrations et l’approbation du ministère de l’Intérieur. Suivent la convention d’exécution avec la commune, le cas échéant l’autorisation de morcellement, puis l’autorisation de bâtir délivrée par le bourgmestre.

Horizon réaliste : douze à trente mois selon la commune et la complexité. Ce temps — et les frais d’architecte, d’ingénieurs, d’études et de taxes — est porté par le promoteur. Le vendeur, lui, a été payé depuis longtemps.

Nous construisons selon la réglementation en vigueur sur la performance énergétique ; le résidentiel neuf atteint en règle générale les classes AA à AAA. Sont aujourd’hui standard : pompe à chaleur, ventilation double flux avec récupération de chaleur, triple vitrage, bornes de recharge préparées et photovoltaïque sur les toitures adaptées.

Les marchés sont attribués corps de métier par corps de métier, à des entreprises avec lesquelles nous avons déjà construit. Direction de chantier, coordination sécurité-santé et assurances de chantier sont obligatoires — et intégrées dès le départ à notre calcul, pas ajoutées en cours de route.

Au Luxembourg, les logements neufs se vendent en vente en état futur d’achèvement : l’acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quote-part de terrain, et de la construction au fur et à mesure de son avancement, selon un échéancier encadré par la loi.

S’y ajoutent la garantie d’achèvement émise par une banque, la garantie de parfait achèvement la première année, la garantie biennale sur les équipements et la garantie décennale sur le gros œuvre et l’étanchéité.

La commercialisation passe par iMMOSOLUTIONS — espace vendeur, signature électronique et une équipe qui connaît la demande. Pour l’ancien propriétaire du terrain ayant opté pour l’échange, cela signifie qu’il peut revendre ou louer ses unités par le même canal.

Mieux vaut être honnête ici que commercial. Le promoteur porte : le prix du terrain, les frais d’études sans garantie d’autorisation, le risque de délai et de prix des matériaux, le coût du financement et le risque de commercialisation. Le vendeur, après l’acte notarié, ne porte plus rien.

Dans la formule d’échange (terrain contre logements), l’équilibre change : vous profitez de la valeur du produit fini, mais partagez le risque de délai jusqu’à l’achèvement. C’est pourquoi nous encadrons cette formule contractuellement — unités identifiées, descriptif de finitions, date d’achèvement et pénalités de retard.